تُعد الخبرة القضائية أحد أهم وسائل الإثبات التي قررها المشرع الإماراتي لمساعدة القاضي في البت في أي نوع من القضايا التي تحتاج إلى رأي فني من شخص ذو كفاءة وإلمام بالجوانب التقنية التي تحيط بنوع القضية المطلوب الرأي بشأنها.
وتبرز في هذا الإطار القضايا العقارية كأحد أهم المجالات التي تتطلب مسائلها الفنية خبرة تخصصية تمكّن المحكمة المختصة من الاستناد إليها فيما تصدره من أحكام.
أهمية الخبرة القضائية في القضايا العقارية
تُشكل القضايا العقارية المتعلقة بإثبات الملكية وحيازتها وغير ذلك من الأسباب التي تستند إليها الدعاوى العقارية فيما لو كان يشوبها لبس أو غموض ذو طابع فني، عائقاً أمام الجهات القضائية لا يمكن معه للقاضي بمفرده إزالته أو التحقق منه.
لذلك أقر قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية في دولة الإمارات العربية المتحدة الخبرة كوسيلة من وسائل الإثبات ، يمكن من خلالها الاستناد إلى الرأي والاستنتاجات التي يقدمها الخبير في أي نوع من أنواع المسائل الفنية وخصوصاً تلك المتعلقة بالقضايا العقارية.
دور الخبرة القضائية في القضايا العقارية
يتمثل دور الخبرة القضائية في القضايا العقارية في إبداء الرأي المستقل والمتكامل في مختلف المسائل الفنية المرتبطة بالقضايا العقارية، ويتطلب ذلك من الخبير المُكلف من المحكمة بإجراء الخبرة أن يكون مُلماً بالنصوص والتشريعات والعقود القانونية، ولديه القدر الكاف من المعرفة في التصرفات والإجراءات في العقارات والأراضي وعمليات التشييد والبناء وإدارة العقارات وتثمين العائد من الأملاك، بالإضافة لمعرفته بتفاصيل المساحة والإدارة المالية والمحاسبة.
تصفح أيضاً: الخبرة الحسابية أمام الجهات القضائية في دولة الإمارات العربية المتحدة
وتختلف المسائل الفنية التي يُطلب من الخبير إبداء رأيه فيها حسب طبيعة الدعوى العقارية، فمنها ما يكون متعلقاً بالملكية العقارية وما قد يعترضها من اعتداء عليها وتقييم ذلك الاعتداء، ومنها ما يكون متعلقاً بالإيجارات أو غيرها من التصرفات الواقعة على الملكية كقسمة المال الشائع سواء الرضائية أو القضائية.
كيف يتم ندب الخبير في الدعاوى العقارية
تنظم المادة (15) من القانون رقم (13) لسنة 2020 بشأن تنظيم أعمال الخبرة أمام الجهات القضائية في إمارة دبي الحالات التي يمكن من خلالها للمحكمة المختصة أو لأطراف الدعوى ندب خبير في القضايا العقارية.
ووفق ذلك فإن ندب الخبير يتم من خلال ما يلي :
- أن تقوم المحكمة المختصة الناظرة في القضية العقارية بندب الخبير للقيام بأعمال معينة تتعلق بحالة أو واقعة محددة ذات طابع فني لبحثها أو تقديرها أو المفاضلة بين الآراء الفنية بشأنها.
- يمكن أن تقوم المحكمة بندب الخبير لإبداء الرأي في تقرير خبرة سابق، ويجوز لها في هذا الإطار الاستعانة بخبير أو تشكيل لجنة من الخبراء على أن يكون هؤلاء لديهم ذات اختصاص الخبير السابق.
- أن يقوم الخصوم في الدعوى سواء قبل البدء في الدعوى أو أثناء السير فيها بتقديم طلب ندب خبير لغايات الإثبات أو التحقق من حالة أو واقعة محددة، ويخضع ذلك لسلطة المحكمة التي تقرر حسب تقديرها فيما إذا كانت الحالة أو الواقعة تستدعي ندب خبير أم لا.
تصفح أيضاً: الخبرة القضائية في منازعات العلامات التجارية في دولة الامارات العربية المتحدة
مباشرة الخبرة القضائية في القضايا العقارية
بعد صدور القرار التمهيدي عن المحكمة المختصة بندب خبير لإبداء الرأي بشأن مسألة فنية، فإنه تترتب على الخبير مجموعة من الالتزامات لمباشرة مهامه وهي وفق ما يلي:
- استلام كتاب الندب مُرفقاً به صورة عن الحكم التمهيدي ولائحة الدعوى.
- إخطار إدارة شؤون الخبراء الفنيين والمحكمة المختصة باستلام المهمة.
- تحديد تاريخ ومكان انعقاد أول اجتماع لبدء المهمة، على أن يقوم بإخطار أطراف الدعوى بذلك قبل سبعة أيام على الأقل من التاريخ المحدد للاجتماع.
- مباشرة أعماله حتى في حال غياب الخصوم، طالما أنه تمت دعوتهم بشكل صحيح.
- استلام مستندات ووثائق أطراف الدعوى ووضع خطة زمنية تتضمن تحديد الإجراءات التي سيقوم بها وتواريخها.
- إعداد محضر أعمال يتضمن ما قام به من أعمال بالتاريخ والساعة، وتدوين أقوال الأشخاص الذين سمعهم من تلقاء نفسه أو بناءً على طلب أطراف الدعوى.
- إثبات توقيعات الأطراف أو وكلائهم في نهاية كل ورقة من أوراق المحضر.
تصفح أيضاً: مهام الخبير القضائي في دولة الامارات العربية المتحدة
تحقق الخبير من المسائل الفنية في القضايا العقارية من خلال المعاينة
تقتضي القضايا العقارية من الخبير الانتقال إلى العقار موضوع الدعوى للمعاينة والتأكد من الحالة المطلوب إبداء رأيه بشأنها، ويُعد ذلك من الإجراءات الرئيسية التي تقوم عليها مهمة الخبير، وتتحدد إجراءات ذلك وفق ما يلي:
- يتعين على الخبير في حالات الانتقال للعقار إخطار أطراف الدعوى بذلك.
- يُثبت الخبير في محضر أعماله قرار الانتقال والمسألة الفنية المراد إثباتها أو التحقق منها ، وتاريخ وساعة انتقاله والجهة التي انتقل إليها.
- يُخطر الخبير حائز العقار المراد معاينته بكتاب يحدد فيه ساعة وتاريخ الانتقال وذلك قبل الانتقال بوقت مناسب، باستثناء فيما لو كان حائز العقار أحد أطراف الدعوى.
- فيما لو تعذر على الخبير تنفيذ إجراءات الانتقال إلى العقار ، فإنه يثبت ذلك في محضر أعماله ويعرضه على المحكمة المختصة لاتخاذ ما تراه.
- يقوم الخبير بتوثيق محضر الانتقال وإثبات كافة التفاصيل مع الهدف من انتقاله.
تقرير الخبرة القضائية في القضايا العقارية
بعد انتهاء الخبير من إجراءات الخبرة، فإنه يتعين عليه إعداد تقرير يبين فيه استنتاجاته ورأيه الفني حول المسألة التي عالجها من خلال معاينته واطلاعه على الوثائق والمستندات الخاصة بها.
يودع بعد ذلك تقريره و محضر أعماله لدى مكتب إدارة الدعوى في المحكمة المختصة، ويرسل لكل طرف من أطراف الدعوى صورة عن تقريره النهائي خلال (3) أيام تلي تاريخ الإيداع.
مكتب فرحات وشركاه، خبير عقاري معتمد في دولة الإمارات العربية المتحدة.
دائرة البحوث والدراسات
مكتب فرحات وشركاه محاسبون قانونيون و خبراء أمام المحاكم
دولة الإمارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة :
واتس اب (مراسلة فقط) : 971526922588
ايميل : sales@farahatco.com
