تُعدّ ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية في الإمارات من الموضوعات القانونية والمالية الهامة للمستثمرين والمطورين العقاريين والمستأجرين على حد سواء. وقد نظّم المشرع الإماراتي هذا الجانب بدقة بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (8) لسنة 2017 بشأن ضريبة القيمة المضافة، واللوائح التنفيذية الصادرة عن الهيئة الاتحادية للضرائب، بما يضمن التوازن بين تشجيع الاستثمار العقاري وحماية المستهلكين. ووضعت الهيئة الاتحادية للضرائب ضوابط دقيقة توازن بين تشجيع الاستثمار في القطاع العقاري وحماية المستهلكين.
وإنّ الامتثال لأنظمة ضريبة القيمة المضافة يتطلب دقة في السجلات والفواتير ونظم المحاسبة، وعليه توصي مكاتب تدقيق الحسابات في دبي مثل مكتب فرحات وشركاهم بضرورة إعداد أنظمة محاسبية متكاملة، وذلك لتفادي الغرامات الإدارية وضمان الشفافية في المعاملات التجارية.
ينظم قانون ضريبة القيمة المضافة ولائحته التنفيذية المعايير المتعلقة بتطبيق الضريبة على العقارات في الإمارات. ويميز المشرّع بين نوعين رئيسيين:
والمعيار الأساسي هنا أن العقارات السكنية تخضع في معظم الحالات للإعفاء أو النسبة الصفرية، بينما العقارات التجارية تخضع للضريبة بنسبة 5%.
وتُفرض ضريبة القيمة المضافة في دولة الإمارات بنسبة 5% على معظم السلع والخدمات، بما في ذلك العقارات. غير أنّ العقارات السكنية تخضع لنظام خاص يقوم على التمييز بين حالتين:
التوريد الأول للوحدة السكنية الجديدة خلال 3 سنوات من تاريخ إنشائها: يخضع لنسبة صفرية (Zero-rated)، مما يمكّن المطور من استرداد الضريبة المدفوعة على المدخلات.
التوريدات اللاحقة (البيع أو التأجير): تعتبر معفاة من الضريبة، وبالتالي لا يمكن استرداد ضريبة المدخلات المتعلقة بها.
وفقاً للتشريعات الضريبية في الإمارات، يُقصد بالعقار السكني: أي مبنى أو جزء منه مُعد لاستخدامه كمسكن دائم، بما في ذلك المساكن التقليدية والشقق والفلل السكنية.
ولا يشمل هذا التعريف العقارات ذات الطابع الفندقي أو الشقق المخدّمة أو الوحدات المخصّصة للإيجار قصير الأجل، إذ تُعامل هذه الأخيرة كعقارات تجارية وتُفرض عليها الضريبة بنسبة 5%.
وتطبيق الضريبة يعتمد على طبيعة الاستخدام، وليس فقط على الشكل القانوني للعقار. فعلى سبيل المثال:
هذا التمييز يستوجب من المستثمرين والملاك التدقيق في العقود والعقود الفرعية لتحديد المسؤولية الضريبية بدقة.
يتحمل المطورون والملاك مسؤولية رئيسية في الامتثال الضريبي، من خلال:
وفي هذا السياق، يستعين العديد من المطورين بمكاتب استشارية متخصصة مثل مكتب فرحات وشركاهم للاستفادة من خبراتهم في التدقيق المحاسبي والالتزام بالمتطلبات الضريبية وفق القوانين السارية.
ومن أبرز التحديات التي يواجهها المستثمرون:
ويُلاحظ أن النظام الضريبي في الإمارات يوازن بين مصلحة الدولة والمستهلك من خلال بعض الاستثناءات، مثل:
يؤثر تطبيق ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية بشكل مباشر على:
ويتعين على ملاك العقارات السكنية في الإمارات الالتزام بما يلي:
وقد لوحظ أن بعض الملاك يخلطون بين التصنيف الضريبي للعقار، وهو ما قد يؤدي إلى فرض غرامات إدارية. لذا من المفيد الاستعانة بمكاتب قانونية ومحاسبية متخصصة، مثل مكتب فرحات وشركاهم الذي يمتلك خبرة واسعة في القوانين الضريبية الإماراتية.
في ضوء تعقيد التشريعات الضريبية وتغيرها المستمر، تبرز أهمية اللجوء إلى خبراء متخصصين. فالمكاتب المهنية ذات الخبرة في القانون والضرائب تساعد الشركات والأفراد على بناء استراتيجيات ضريبية فعّالة، وتقديم الطعون عند وجود خلاف مع الهيئة الاتحادية للضرائب، وضمان الامتثال الكامل للأنظمة ذات الصلة.
ولضمان الامتثال وتجنب الغرامات الإدارية، يُنصح بالخطوات التالية:
إن فهم ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية في الإمارات يمثل ركيزة أساسية لأي نشاط استثماري أو تعاقدي في القطاع العقاري، ويظل الامتثال الدقيق للتشريعات الضريبية الضمان الأمثل لتجنب النزاعات والغرامات.
وفي حال رغبتكم بالحصول على استشارة مهنية أو دعم قانوني متخصص، يمكنكم التواصل مع مكتب فرحات وشركاهم للحصول على المساعدة المناسبة.
دائرة البحوث والدراسات
مكتب فرحات وشركاهم
دبي، دولة الإمارات العربية المتحدة